Actes d’huissiers : qu’est-ce que le commandement de payer ?

Un système de cession-bail repose par définition sur un loyer de retour, une hypothèque et des allègements fiscaux. Le Parlement français encourage la construction de maisons en France.
L’objectif n’est pas de vivre en France, mais d’investir dans l’immobilier en France.

Chaque propriétaire d’un appartement en location a le doute de savoir si ladite location sera rentable ou non. Le grand inconvénient de la location d’une maison pour son propriétaire est de faire face à toutes sortes de litiges avec les locataires, mais de tous les problèmes possibles, celui qui les inquiète le plus est de savoir quoi faire si les locataires ne paient pas le loyer ?

Avec les temps qui courent, il existe de nombreuses situations de retard de paiement du loyer par les locataires ou tout simplement des cessations de payement dudit loyer. En cas de retard, il n’y a pas de problème majeur, à condition que ce retard soit ponctuel. Le problème se pose lorsque les retards sont prolongés ou que les locataires cessent de payer leurs mensualités.
Dans ce cas, le propriétaire peut agir de la manière suivante.

Loyer impayé

Lors de l’achat d’un immeuble de placement en France, vous ne pensez pas que le locataire ne pourrait pas payer le loyer. Cela arrive parfois avec des immeubles locatifs en France.
Le revenu de location de cette propriété française finance le paiement de votre hypothèque. Vous devez agir rapidement et efficacement. Seul un avocat spécialisé en France peut vous fournir ces résultats sur le long terme.

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Assurance loyer impayé

Il existe une assurance les loyers impayés. Habituellement, ces assurances concernent davantage les logements que les locaux commerciaux.

Certains locateurs/bailleurs demandent au locataire de fournir une garantie d’un tiers (caution). Cela signifie que X paiera la dette (les loyers impayés par exemple) de Y.
En vertu de la loi française, vous ne pouvez pas avoir à la fois une assurance et une garantie de tiers. Le propriétaire doit choisir entre ces deux garanties.

Première chose à faire : notification appelée commandement de payer (CDP)

Si nécessaire, l’étape suivante est une ordonnance officielle délivrée par un huissier de justice.

Le commandement de payer est un avis qui fixe un délai de paiement pour votre locataire (deux mois pour un bail à loyer fixe et un mois pour un bail commercial). Cette commande officielle doit être livrée par un huissier (un cabinet peut engager un huissier et suivre son travail.).
S’il existe une garantie de tiers (caution) du preneur, le CDP doit également être informé de la garantie de tiers.
Dans le cas contraire, le propriétaire perd son droit de demander la condamnation de la garantie d’un tiers.

Le commandement de payer est obligatoire avant d’intenter une action en justice.
Il stipule que si le locataire ne paie pas les arriérés de loyer dans un délai d’un mois (ou deux mois), le propriétaire peut demander l’annulation du bail devant le tribunal.
Le CDP donne au propriétaire et au locataire suffisamment de temps pour rembourser sa dette (loyer impayé et frais de construction/charges communes impayées).
Si le locataire ne se conforme pas aux exigences énoncées dans le CDP, votre avocat intentera une poursuite contre le locataire (paiement et/ou expulsion).

Attention ! Attention ! Si vous changez simplement la serrure pour éviter des poursuites judiciaires, le locataire peut vous poursuivre en justice. Vous risquez d’être condamné par le tribunal à une amende et à une injonction de séjour (même si le loyer n’est pas payé).

2 mois (bail de logement) ou 1 mois plus tard (bail commercial), vous pouvez engager une procédure devant le juge des référés (procédure judiciaire simple et rapide).

Loyer impayé : saisir un tribunal

Au tribunal, vous pouvez demander la dette, ainsi que la résiliation du bail en raison du non-paiement du loyer.

Une procédure plus rapide est ouverte en cas de non-paiement du loyer : le juge d’arbitrage :

Article 808 :
Dans tous les cas d’urgence, le président de la Haute Cour peut ordonner dans le cadre d’une procédure sommaire toutes les mesures qui ne sont pas sérieusement contestées ou que l’existence du litige justifie.

Article 809 :

Le président peut toujours, même en cas de contestation grave, ordonner dans le cadre d’une procédure sommaire des mesures de protection ou des mesures visant à rétablir (les parties) dans leur état antérieur, selon les besoins, soit pour éviter un dommage imminent ou pour réduire une nuisance manifestement illégale.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder un paiement intermédiaire au créancier ou ordonner l’exécution obligatoire de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire une chose particulière.

Garantie de tiers (caution) du preneur à bail

En cas de garantie d’un tiers (caution) du preneur, le bailleur doit également déposer une plainte contre cette partie.

Si le propriétaire ne le fait pas, il perd son droit de demander la condamnation de la garantie d’un tiers.

Très souvent, le locataire paie sa dette au tribunal lors des plaidoiries (orales).

Un échéancier de remboursement (36 mois maximum) peut être décidé par le juge.
Le locataire a le droit de demander un délai de paiement de 36 mois (24 mois pour un bail commercial). Le locataire devra payer chaque mois son loyer et une partie impaye.

Si le locataire comparaît devant le tribunal le jour des plaidoiries, le juge fixe souvent un calendrier de remboursement. Si le locataire ne paie pas à temps, c’est-à-dire tous les mois, le bail est résilié sans qu’il soit nécessaire de déposer une nouvelle réclamation devant le tribunal. Le propriétaire a le droit d’expulser le locataire, avec l’aide de la police et d’un huissier.

Qu’en est-il des frais juridiques ? Qui paie l’avocat et l’huissier ?

En droit français, le juge a la liberté de décider sur la base de l’équité (c’est-à-dire qu’il fait ce qu’il estime juste) :

Article 700 du code de procédure civile :
Conformément au Ier alinéa de l’article 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, dans toute procédure, le juge condamnera la partie tenue aux frais de justice ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie le montant qu’il fixera sur la base des sommes engagées mais non incluses dans les frais de justice. Le juge tiendra compte des règles d’équité et de la situation financière de la partie condamnée à payer. Il peut, même sua sponte, pour des raisons fondées sur les mêmes considérations, décider qu’un tel ordre n’est pas nécessaire.

Le propriétaire a des frais de justice. En conséquence, le juge peut exiger du locataire qu’il rembourse tous les frais de justice. Malheureusement, ce n’est pas toujours le résultat du jugement. Trop de juges sont laxistes à l’égard des sociétés d’exploitation. L’opérateur soutient généralement que l’économie est difficile pour le tourisme. Même si le marché est à son plus haut niveau en ce moment en France !

Le jugement d’expulsion s’appelle ordonnance d’expulsion.

Procédure d’expulsion (huissier et police)

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour déménager volontairement (suite à l’avis “Commandement de quitter les lieux”).
Ensuite, l’huissier et la police expulseront de force le locataire de votre propriété.

En ce qui concerne les propriétés commerciales :
Habituellement, la société expulsée quitte volontairement les lieux.

En ce qui concerne les propriétés résidentielles :
Selon la loi française, aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 15 mars (non-applicable à un bail commercial).