Le principe du démembrement de propriété

Toute propriété implique des droits et obligations. Par exemple, l’obligation de s’acquitter des impôts sur la fortune et des taxes foncières. C’est précisément sur ces droits et obligations que le Code Civil offre des opportunités d’investissement en redéfinissant le concept de propriété par le biais de l’invention de l’idée de démembrement de propriété. En quoi consiste le démembrement de propriété ? Sur quel principe fonctionne ce processus ? En quoi laisserait-il une opportunité d’investissement profitable ?

Sur quel principe fonctionne le démembrement ?

Le démembrement est un procédé juridique. Il se définit sur la séparation des trois sortes de prérogatives associées à un bien : l’usus, le fructus et l’abusus. En quoi consistent ces prérogatives ? D’abord, l’usus consiste au droit d’utiliser le bien. Ensuite, le fructus se définit comme étant le droit de percevoir les revenus générés par la propriété. Enfin, l’abusus est le droit de disposer de la propriété. Puisque la perception des revenus nécessite souvent l’occupation du bien, il en résulte que l’usus et le fructus sont octroyés à une seule partie : l’usufruitier. Il détient le droit d’usufruit (usus et fructus). L’autre partie se nomme nu propriétaire, son seul droit sur la propriété est l’abusus. 

À la lumière de ces définitions, il devient manifeste à l’esprit que le concept de démembrement appliqué à la propriété revient à attribuer à des individus différents ce qui dans la compréhension ordinaire de la propriété était concentré entre les mains d’une seule personne. C’est le même procédé qui est à l’œuvre dans le démembrement immobilier viager.

Les droits et obligations

Cette séparation des prérogatives apparaît sous la forme d’une simplicité facilement accessible et compréhensible. Mais les choses se complexifient de plus en plus, lorsqu’il est tenté d’entrevoir les différents avantages et désavantages que ce démembrement sous-entend. Il s’agit des droits et obligations que doivent impérativement remplir les parties.

Le détenteur du droit d’usufruit profite des revenus et la liberté d’usage de la propriété. Mais il est contraint par la législation en vigueur de s’acquitter de l’impôt sur la fortune et l’impôt sur le revenu. En outre, la responsabilité d’entamer les travaux d’entretien lui revient de tout droit. La réhabilitation des dommages qui ont été causés par ses propres négligences doit être aussi effectuée par ses propres soins.

Quant au nu propriétaire, il s’occupe des taxes foncières et ne perçoit pas les revenus dus à la propriété. Cependant, dans ce contrat de démembrement de la propriété, l’équité du contrat profère au nu propriétaire un avantage particulier. Par les grands efforts de l’usufruitier, il est fort probable que la valeur de la propriété ait augmenté. Mais à la fin du contrat, toute la propriété revient au nu propriétaire.

Des opportunités d’investissement

Ces droits et obligations ouvrent à des perspectives opportunes qui peuvent être très avantageuses. C’est la raison pour laquelle les sociétés civiles de placement immobilier (scpi) procèdent à des contrats de demembrement scpi. Elles acquièrent des droits d’usufruit sur un site professionnel par exemple une usine, un hôpital et des bureaux. S’investir en demembrement leur évite d’exorbitantes taxes sur la propriété foncière. Ceci peut aussi être une solution pour le nu propriétaire, car selon ses ressources, il est possible que les affaires soient plus rentables en laissant son usine, par exemple, sous la gestion de cette société. À la fin du contrat, les biens immobiliers lui reviennent de droit. Dans le cas d’une assurance vie, le démembrement appliqué à la clause bénéficiaire permet à l’usufruitier d’utiliser tout le capital, et au nu propriétaire, une créance qui permet de restituer une somme équivalente.