Les bailleurs et les propriétaires d’immobilier mis en location agissent dans la légalité lorsqu’ils exigent le paiement des loyers. Néanmoins, des cas fréquents de non-acquittement de ces loyers se présentent, mettant les bailleurs dans une position délicate. Outre le non-paiement proprement dit, l’irrégularité est aussi un problème récurrent. Il arrive que les locataires paient mais ne soient pas réguliers dans le règlement de leur dû. Une situation handicapante pour le propriétaire étant donné qu’il est privé de ses revenus.
Normalement, les deux parties conviennent des accords établis dans le contrat de bail. Les différentes clauses inscrites dedans se rapportent à l’occupation et à l’utilisation du bien en question, au droit et aux obligations du locataire, tout comme à ceux du propriétaire. La date limite de l’acquittement du loyer et le mode de paiement accepté (en espèces, par chèque, par virement ou autres) sont aussi précisés dedans. Cependant, ces conditions ne sont pas toujours respectées.
Agir rapidement et efficacement
La loi 89-462 du 6 juillet 1989, plus précisément dans l’article 7, modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dans l’article 1, stipule que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le propriétaire bailleur qui agit en conséquence est dans son plein droit. Il est même conseillé d’entreprendre les différentes démarches sans tarder afin d’y remédier rapidement. Normalement, le délai maximum légal pour agir est de 3 ans. Mais il est recommandé de faire immédiatement des actions dès les premiers impayés.
Effectivement, quelle que soit la situation, le bailleur reste redevable de ses obligations, en particulier de ses impôts. Un arrêt du Conseil d’État, qui a eu lieu le 1er octobre 2015, affirme que le fisc est habilité à encaisser l’impôt sur le revenu des propriétaires, que ces derniers ont perçu les loyers ou non.
Avant de procéder à la résiliation du bail et à la demande d’expulsion, il est préférable de s’adresser à son assureur afin d’exposer son cas et de faire valoir la garantie afférente aux risques locatifs. L’autre alternative est le recours à la personne définie comme « caution ». Le propriétaire peut s’adresser à la caisse d’allocations familiales (CAF) si le locataire reçoit une aide au logement. Ainsi, le bailleur se verra verser les impayés en tiers payant par la CAF. Par la suite, le propriétaire doit encore effectuer quelques démarches pour procéder à l’expulsion du locataire.
Si aucune des options susmentionnées n’a pu donner de résultat positif, il convient de porter l’affaire à un niveau supérieur et de faire parler la justice. Les bailleurs peuvent prendre connaissance des démarches en ligne, comme sur www.litige.fr, et procéder à leur réalisation. L’accompagnement des professionnels qui proposent leur service en ligne allège les propriétaires qui, dans ce cas, n’ont qu’à suivre l’évolution du dossier.
Commandement de payer
Pour avoir une valeur légale aux yeux de la loi, il est préférable pour le propriétaire d’envoyer un huissier lorsqu’il demande le paiement du loyer. Cet acte d’huissier, dit commandement de payer, contient les détails afférents à la dette locative. À la réception de ce document légal, le locataire a 2 mois pour honorer ses dettes. Dans le cas où l’occupant des lieux solde ses impayés dans le temps, il peut toujours rester dans le logement, et le bail continue. En revanche, le manquement à cette obligation permet au propriétaire de faire jouer la clause résolutoire contenue dans la majorité des contrats de bail.
Résiliation par clause résolutoire
Cette clause préconise la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des charges et des loyers, suivant les termes convenus, et aussi l’expulsion des occupants. La procédure est à instruire auprès du tribunal d’instance puisqu’il s’agit d’un acte judiciaire lourd de conséquences. Chaque étape de cette procédure judiciaire est bien encadrée par loi, raison pour laquelle aucune erreur n’est permise. L’accompagnement d’un professionnel reste une bonne option, notamment si le locataire demande la faveur du tribunal pour reculer les délais (acquittement des impayés lors du commandement de payer et départ du logement).
Après la décision d’expulsion, les occupants ont deux mois pour quitter les lieux. Le propriétaire doit solliciter le service d’un huissier pour envoyer le commandement de quitter les lieux au locataire. Nombreux huissiers proposent leur service en ligne et peuvent être saisis pour intervenir. En aucun cas, le propriétaire n’a le droit d’agir sans l’intervention d’un huissier. Si telle est la situation, il procède illégalement et peut être poursuivi en justice. Ce bailleur risque une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros, et un emprisonnement de 3 ans.
La procédure d’expulsion du locataire
Le huissier est libre d’aviser le locataire, ou non, de son éventuelle visite pour le faire partir des lieux. Son passage doit avoir lieu pendant les jours ouvrables, à partir de 6 heures du matin jusqu’à 21 heures du soir. Trois cas de figure peuvent se présenter lors de l’intervention de l’huissier.
- Le plus simple est l’acceptation du locataire de quitter les lieux, sans qu’il y ait des problèmes. L’huissier établit un procès-verbal, tout en inventoriant les meubles et leurs emplacements. Par la suite, le locataire lui remet les clés.
- Personne n’est là lors du passage de l’huissier. Ce dernier va requêter l’aide d’un serrurier professionnel et de la police pour pénétrer au sein de la demeure. Il va rédiger un procès-verbal, demander l’enlèvement des meubles et faire remplacer la serrure. Une affiche en bonne et due forme sera collée sur la porte pour informer le locataire qu’il a été expulsé et que dorénavant, il ne peut plus entrer dans le bâtiment ou dans la maison.
- L’occupant des lieux peut refuser de partir. L’huissier va rédiger son procès-verbal en précisant que l’opération a échoué. Dans ce document, il doit recourir aux compétences des autorités de police.
Tant que les locataires ne sont pas expulsés légalement, le propriétaire n’a pas le droit de s’introduire dans la demeure, ni de toucher aux mobiliers, et encore moins de remplacer la serrure. Les propriétaires doivent connaître l’existence d’une période de trêve hivernale qui commence le 1er novembre et se termine le 31 mars. Durant cette trêve hivernale, le propriétaire ne peut pas faire expulser les occupants, sauf dérogation spéciale. Il doit attendre la fin de cette période pour les faire partir. En revanche, les procédures à faire auprès du tribunal peuvent se poursuivre.
Autres informations à savoir avant d’expulser les locataires non solvables
Expulser des mauvais payeurs ne se fait pas du jour au lendemain. Cette procédure peut même s’étendre sur des mois, voire une année et plus selon la situation. Effectivement, plusieurs facteurs entrent en lice dans cette procédure, pour ne citer que la coopération du locataire, les contentieux (bail verbal, abandon des lieux, surendettement), ainsi que les délais et les étapes.
Le tarif de la prestation de l’huissier dépend aussi de certains éléments. Le nombre d’actes d’huissier et des étapes, la complexité du dossier et la valeur des loyers impayés sont considérés dans le calcul de l’honoraire de l’huissier. Le propriétaire doit s’informer sur ces détails pour avoir une idée du coût des prestations de ce professionnel.